沽楼等跌市
股市回复些许生气，令人对楼市前景都重新看好，周末听银行界的老朋友讲，这几个月豪宅不走运，但中小型单位市道不是太差，都维持到一定的二手成交，不是一个跌市，你算上年第４季本地楼市急升的因素，这一两个月楼市些微回落，只能算是急升之后的整固吧。
网友elainejeffy问我要不要卖楼等跌市，他说：“陆sir，有一个问题我想了很久都不知道怎么好，希望你可以给点意见我。我现在有一层楼在出租，账面大概有60-70万利润，不过放了之后要租回一层。由于低利息期的关系，租屋会贵过现时供楼，如果每月供款还本金既钱当作储存既话，租楼一个月就要给多5000多，一年会给多6万块。问题就是…
1) 如果股市现在是熊二期，熊三出现既时候我怕会拖低楼市，浪费了这次高沽迟点低买既机会。
2) 但是如今上证综指3千点大陆政府高调救市，如果上证守得住3千点，那恒指破2万既机率会不会很小呢?
3) 如今楼市中线前景好像挺乐观，人工加，租金加，通胀升，低息，负利率，地产商惜货而卖，建筑紧既楼宇又下降紧，供应少了，需求多了。就数据来看楼市又好像还有得升，就算不升都都不会那么快卖。期望你的回复，各位师兄都可以给点意见，谢谢。
elainejeffy这种卖楼等跌市的心态，在股民、以至业主心中非常普遍，或者我可以分几个层次答。
第一，散户买楼长线赚钱容易过买股。Peter Lynch都讲过这个道理，说他见过好多美国人买楼赚钱，较少人买股赚钱，买楼者多数随着收入增加，细楼换大楼，最后到退休时有一间价值极高的大屋，累积大笔财富。我说这个道理在香港一样行得通，很多人打工一辈子，最后剩下来唯一的财产就是一间房子，或者做一种小生意，几十年后生意好像无什么钱赚，但赚了间房子，这都已经好厉害， 因为出租铺都足够养老有余。楼是不动产，较难沽出，逼人做较长线的投资，无那么容易在跌市或「疑似跌市」中沽出，持有一层楼守得过低潮，最后大市反复向上，就有数以倍计的利润。但若你买了股票，想沽出十分容易，一个电话就行，你很容易受贪婪和恐惧所左右，见到一点点利润想走，或者一有跌市就闪，但跌到底时你又未必敢去买番。散户投资进进出出，住往掌握不到好时机，不如不出入好过。另外，普通人花钱很厉害，赚几少花多少，买楼之后要供，逼你储钱，逼你死坐，逼你长线投资，对散户较有利。
第二，买楼有杠杆。你买一间200万元的楼，放低三成60万首期，借140万，就是用60万去做200万的投资，有非常大的杠杆，你买股票除非借孖展或炒衍生工具（如窝轮），否则没有这么大的杠杆；但你买股票用杠杆去炒风险很大，股票一跌，证券行会要求你补仓，你补不到就斩仓，很容易把本金输清。你买楼遇 上跌市，即使变成负资产，只要你定期供楼，银行不会轻易斩你仓，所以买楼有一个较“安全”的杠杆。反观赚钱时，若买股不用杠杆，买楼买股相比，你拿60万去买楼，楼价升三成你赚60万，但拿60万去买股，股票升三成你赚18万，差很多。
第三，要捕捉最高点出货、最低点入市好难。你想高价沽楼，低位买回来，不是那么容易，历史上香港楼市最容易捕捉的高位是97年，我认识部份人在那时都沽了楼，但很多只是碰巧，是政治上不看好香港，想移民调走资产之类，才去沽楼。而有些沽了楼者见98年跌到差不多，又去追，最后都是输。在一般情况下，楼市的顶部不是那么容易看到，elainejeffy现在以为是“熊三“要到走去沽楼，衰起上来只是在中间位沽了，楼市不跌再升，楼子两三年再升多60、70万，你还要每月给多5000元租楼，一出一入，不合算。买了楼持长线不是不可以沽，如果你这间楼是自住，最好去到你认为好离谱的高价才去沽，“离谱”两个字， 同“升了”、“赚了”不同，现在中小型住宅，很多和97年高峰价还低三成以上，未到离谱、升到颠的地步。
第四，若非出现elainejeffy讲的大熊市，我又未看到楼价会大跌。利息又低，市民供楼承受力充足，香港政府不肯定期卖地，地产发展商又怕亏损不愿放低大笔按金去钩地，土地供应不足，发展商十分惜货，这样的环境楼市不易大跌，你看elainejeffy的例子就知，供完每月要贴5000元去租楼，这倒是吸引人买楼不是沽楼，虽然低息不会永远持续，说不定明年就开始加息，但到美国加息时，经济环境又改善，人们也未必怕加息了。
所以简单去讲，elainejeffy想现在高沽等楼市跌了去低买，是一种出入的心态，并不是对待长线投资的应有态度，散户看市不如大户，自己以为看到市场的高低点去出入，很容易就放了好的投资。到发觉看错时，更可能用套现的钱去追楼追股，在高位追入风险更大，所以我建议elainejeffy还是持有好，“坐看云起时”吧。
